HEV Dübendorf / 

Vortrag vom 27. November 2003, HEV Dübendorf

Einleitung

Die folgenden Ausführungen sind Thesen und entsprechen der Haltung unserer Firma. Die Annahmen beruhen nicht auf statistischen Werten und Zahlen, es handelt sich vielmehr um philosophische Abwägungen aufgrund unserer langjährigen Verkaufserfahrung und Marktkenntnisse. Ich beschränke mich darum auch auf das „normale“ Wohneigentum, also Wohnungen und Häuser zwischen Fr. 300'000.- bis Fr. 1'500'000.–; bei teuren Objekten gelten unsere Annahmen nur partiell, es herrschen in diesem Markt andere Gesetze.

Bedeutung des Marktes

Jeder Markt entsteht durch Angebote und Nachfrage, so auch der Markt im Wohneigentum. Wichtig für dieses Segment ist auch eine regionale Unterscheidung. Der Markt am rechten Seeufer ist anders wahrnehmbar als der Markt im Zürcher Weinland.

Ideal ist jeder Markt, wenn eine Balance entsteht, das heisst, wenn Nachfrage und Angebot sich entsprechen. Den idealen Markt kennen wir praktisch nicht. Entweder es besteht ein Nachfragemarkt, das heisst, es gibt mehr Kaufinteressenten als Anbieter, oder es besteht ein Angebotsmarkt: es werden mehr Eigenheime angeboten als nachgefragt. Der Markt, das Spiel zwischen Nachfrage und Angebot also, bestimmt letztlich auch den Preis einer Liegenschaft.

Störungen durch Südanflüge

Durch die Änderung des Flugregimes, die statt des Nord- und Ostanflugs den Südanflug einführt, entsteht nun in der Anflugszone im Süden eine Störung des Marktes.

Die Störung betrifft die Gebiete von Schwamendingen bis zur Forch, teilweise bis nach Stäfa und bewirkt eine Änderung im Verhalten der Nachfrager und der Anbieter.

Die Situation bis zur Einführung des Südanflugs

Vor der Einführung der Südanflüge kamen auf Seiten der Käuferinnen und Käufer viele Fragen zum allenfalls anfallenden Lärm auf. Einige gingen vor Ort und versuchten eine Stelle im bereits betroffenen Norden zu eruieren, wo der Lärm etwa gleich sein könnte wie an ihrem allfälligen zukünftigen Wohnort.

Zu Entscheidungen kam es dennoch, wir tätigten auch noch knapp im Vorfeld des Südanfluges gute Geschäfte im Gebiet des Südanflugs.

Auch die Verkäuferseite war verunsichert. Einige fragten sich, ob sie in dieser unsicheren Situation verkaufen oder ob sie ihre Verkaufsabsicht verschieben sollten. Aber es gab Angebote auf dem Markt, so dass auch Verkäufe stattfanden.

Andere wiederum haben sich auf dem überregionalen Immobilienmarkt umgeschaut und festgestellt, dass sie so schnell kein adäquates Objekt finden würden. Sie entschlossen sich, ihr Heim vorläufig zu behalten und die Südanflüge erstmals abzuwarten.

Die Südanflüge werden Tatsache

In den stark belasteten Gebieten Gockhausen, Pfaffhausen, Zumikon bricht der Markt ein.

Wenige Angebote sind auf dem Markt, seitens der Anbieter herrscht eine abwartende Haltung. Für viele Eigenheimbesitzer stellt sich die Frage, ob die eingeführten Südanflüge tatsächlich bleiben, oder ob eine andere Anflugsvariante gesucht und gefunden wird. Wie viele Flugzeuge zu welchen Zeiten künftig von Süden her landen werden, wird mit entscheidend sein, wenn es darum geht, zu verkaufen oder nicht.

Zurückhaltend sind selbstverständlich auch die Käufer. Auch hier herrscht derzeit eine abwartende Stimmung. Sie fragen sich: „Wo genau werden die Auswirkungen des Fluglärms spürbar, wie erträglich ist der Lärm letztlich?“

Es gibt Mikrolagen in den jeweiligen Gemeinden, wo eine fast unerträgliche Lärmsituation herrscht, da dort die Flieger sehr tief über die Dächer schweben. Es gibt aber auch in den stark vom Fluglärm betroffenen Gemeinden Mikrolagen, wo der Fluglärm weniger einschneidend ist.

Tatsache bleibt, dass durch die Störung „Fluglärm“ der momentane Markt in den erwähnten Gemeinden nicht mehr existiert. Ohne Markt ist es aber müssig, über einen allfälligen Preis oder über einen allfälligen Preiseinbruch zu sprechen.

Szenario der definitiven Einführung des Südanflugs

Wir gehen davon aus, dass der Markt, sollte die Südanflugsroute definitiv eingeführt werden, kurz- bis mittelfristig inexistent bleibt.

Die Besitzer und die möglichen Anbieter werden sich mit der dann definitiven Lärmbelastung auseinandersetzen. Sie werden den nicht oder weniger vom Fluglärm betroffenen Teil des Wohnimmobilienmarktes im ganzen Kanton Zürich analysieren. Sie werden sich allenfalls nach alternativen Wohnorten umschauen.

Die neu vom Fluglärm betroffenen Bewohner werden gleichzeitig erkennen, dass die Standortvorteile ihrer jetzigen Wohnortgemeinde trotz dem neuen Nachteil Fluglärm immer noch vorteilhaft sind.

Für viele bedeutet die Wohngemeinde auch Heimat, die sie trotz allen Nachteilen durch den Fluglärm nicht verlassen möchten. Sie arrangieren sich und bleiben in ihrer Wohngemeinde wohnen.

Die möglichen Käufer, die Nachfrager also, werden der neuen Fluglärmroute auszuweichen versuchen und sich auf andere, vom Fluglärm nicht belastete Regionen konzentrieren.

Es stellt sich die Frage, wo man dann noch wohnen will? Gerade die Gemeinden der Südanflugsroute bieten sehr gute Standortvorteile. Wald im Zürcher Oberland oder das Tösstal oder sogar ein Wegzug in die Innerschweiz bietet trotz Ruhe und Verschonung vom Fluglärm für viele Wohneigentumsuchende keine Alternative.

Darum gehen wir davon aus, dass, selbst wenn das Südanflugsregime definitiv wird, mittel- bis langfristig auch in den stark belasteten Gemeinden wieder ein Markt entstehen wird.

Es wird Bewohner geben, die sich in keiner Form mit der Fluglärmsituation abfinden können werden, sie werden ihr Heim zum Verkauf anbieten.

Genauso wird es Käufer geben, die sich mit der Fluglärmsituation abfinden können, den Standortvorteil der betroffenen Gemeinden schätzen und schon länger darauf gewartet haben, in einem dieser Orte zu wohnen – sie werden kaufen.

Der Markt für Wohneigentum wird sich so, davon sind wir überzeugt, auch in den lärmgeplagten Gemeinden langsam erholen.

Mögliche und unmögliche Szenarien bei einer definitiven Einführung des Südanflugs

Der Tagespresse konnten wir entnehmen, dass in den Südanfluggemeinden mit Preiseinbrüchen von 20 bis 30 Prozent zu rechnen sein würde. Solche Zahlen sind sehr hypothetisch und können von uns in keiner Art und Weise bestätigt werden.

Wie ich Ihnen dargelegt habe, wird der Eigenheimmarkt kurz- und mittelfristig gestört sein. Es wird entsprechend zu einzelnen Notverkäufen kommen, die Preisabschläge fordern.

Dass allerdings der gesamte Wohneigentumsmarkt in den neu vom Fluglärm betroffenen Gemeinden so stark einbrechen wird, ist fast unmöglich. Dazu müsste eine hohe Anzahl von Eigenheimen gleichzeitig auf den Markt kommen, so dass ein krasses Überangebot entstünde.

Dieses Szenario ist aber allein schon aufgrund des derzeitigen Gesamtmarktes Wohnimmobilien im Kanton Zürich fast nicht möglich. Es herrscht heute in vielen Teilen eher ein Nachfrageüberhang und zudem eine absolut tiefe Leerstandsquote.

Wo möchten denn all diese vom Fluglärm betroffenen Bewohner wohnen, wenn dem gegenüber ein so niedriges Angebot an Wohnungen und Häusern im Kanton Zürich besteht?

Gerade aufgrund dieser Tatsachen sind wir zuversichtlich, dass der Eigenheimmarkt in den neu vom Fluglärm betroffenen Gebieten trotz schwierigen neuen Bedingungen für die Bewohner nicht gänzlich einbrechen wird und hohe Preisabschläge nur in einzelnen Notfällen – und nicht vom Gesamtmarkt – realisiert werden müssen.

Wie schon in der Einleitung erwähnt, sind wir der festen Überzeugung, dass niemand zum heutigen Zeitpunkt die effektiven Auswirkungen vorhersagen, geschweige denn allfällige Wertverluste in Zahlen beziffern kann.

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

Urs Tschudi, Partner
Walde & Partner Immobilien AG

Zollikon, 26. November 2003